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不動産

#6 利回りとは?

利回りって何ですか?

不動産投資で最も多く出てくる用語です

投資全般で使われる用語でいくらのお金を投資して年に何%の収益が得られるかを表す指標です

利回りが高ければいい投資だという判断が出来ます

 

利回りはいろいろあります

表面利回り

もっともよく出てくる指標です

満室家賃×12か月÷購入価格

購入時にかかる諸費用や日々の管理にかかる税金などが含んでいないので実際手元に入ってくる正確なものではありません。

でも不動産投資の目安で簡単に計算できるのでけっこう出てきます

実質利回り

必ず表面利回りより実質利回りの方が数字は低くなります。

家賃から管理費、修繕積立金などの運営コスト(経費)を引いて計算した利回り

運営コストは建物の管理費だけでなく、賃貸管理費や固定資産税も含まれます

(満室家賃×12か月-経費)÷購入価格

 

NOI(Net Operating Income)利回り

営業純利益のことです

満室賃料から空室損、運営費などのコストを差し引き雑収入を加えた正味の収入です

最初にすべてのコストを引きます

建物管理費、賃貸管理費、修繕積立金、固定資産税、空室損、広告費、原状回復費、保険料、公共光熱費、清掃費など  雑収入は駐車場などの収入が入ります

満室想定賃料に対するNOIの割合をNOI率といい空室データを反映させると現実に近いキャッシュフローが計算できます

表面利回り×NOI率=NOI利回り

 

IRR(International Rate of Return)

内部収益率のことです

物件を売却するところまで含めたトータル投資効率です

IRRは投資指標の一つで将来のキャッシュフローと現在の価値が等しくなるように計算した複利割引率のことです。5年、10年先の売却まで見据えたトータルな指標です

 

資本畜産比較

IRRは1つの物件の投資効果を測るものですが、再投資を繰り返すような投資手法では資本蓄積比較を使います

利回りではなくどれだけのお金を蓄積したかによって複数の投資を比較するものです。各投資の予想されるキャッシュフローを調整しながら自己資本の増加を比較します。投資家は複数の投資について同じ保有期間で同じ初期投資の場合、保有期間の最後のキャッシュフローを比較してどちらが多額の資本を蓄積したかを見ることが出来ます