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不動産

#10 ROIとは?

ROIって何ですか?

ここでは Roi について説明します

 

Return On Investment          リターン オン インベストメント

 

投資収益率という意味です

投資した資本に対して得られる利益の割合

利益を投資額で割ったもの

投資に見合った利益を生んでいるか判断する指標

・不動産投資に投じた自己資金から収益を生み出す効率

 

・不動産投資に投じた自己資金を何年で回収できるか

 

不動産投資をする上で欠かせない視点とされています

投資した自己資金に対するキャッシュフロー(年間に生み出す現金)の割合

年間で何パーセント回収できたかを見る重要指標です 

 

つまり、いかに効率よくお金を増やすことが出来るかを表す指標で数字が高くなるほど

少ない自己資金で効率よくお金を増やしたか  ということを表します

 

どんな投資案件であっても利回りを検証することは基本中の基本です

不動産投資でも表面利回りと実質利回りは購入金額と同じくらい重要視され、投資の判断材料になっています

 

表面利回り=年間の賃料収入÷不動産の購入金額

 

実質利回り=(年間の賃料収入-経費)÷不動産の購入金額

 

利回りの数字は購入した物件の金額で割ります

 

利回りも物件購入金額に対し、年間で何パーセント回収できるかどうかという視点になります

 

企業分析での Roi は借入金を含めた投資額で計算しますが、不動産投資における Roi は

借入金を含めた投資額ではなく、最初の自己資金で計算します

 

 

年間賃料収入からローン支払いや経費を差し引いた実質的キャッシュフローを自己資金で割ることです

 

Roi を活用すると投入した自己資金でどの程度の利益率になるか分かります

 

物件購入にあたり頭金と諸経費の自己資金を少なくしローンを組めば Roi の値は高くなります。

 

逆に、ローンを使わずに全額自己資金で購入した場合は、 Roi の値は低くなります

 

物件価格に関係なく年間の自己資金に対して実質的なキャッシュフローが年間で何パーセント回収できるかという視点です

 

借入を上手に使えているというレバレッジ(てこの原理)を見る指標でもあります

 

少ない自己資金で大きな金額の物件を動かすことのできるレバレッジ効果は不動産投資の大きな特徴です

 

 Roi を見ることでローンを上手に活用してレバレッジを効かせた投資ができているか検証することが出来るんですね

投資効果を上げるためには、出来るだけ多くの借り入れで不動産を購入することが有効となります(リスクもたかくなります)

 

短期間で自己資金を回収できるようにレバレッジを利かせられるのが大きな魅力です

 

 

 Roi を活用すると投資に対する効果を数値化できます

 

 Roi はパーセント表示されるのが基本です

 

(売り上げ-原価-投資額)÷投資額×100

 

分かりやすく言うと利益(年間のキャッシュフロー)÷投資額です

 

なるべく少ない自己資金で確実に利益を出したいと考える人には非常に重要な指標ですね

   

Roi を活用することによって実際にかけた投資に対してどれくらいの効果があるのかが分かります

 

不動産において物件を複数個所有する方にとっては 数値化できることにより優良物件かそうでないかを判断することが可能です

 

ROIのメリットデメリット

 

Roi のメリット

 

自己資金が少なくても借入金を活用することで利益率が高い不動産投資が可能になることです

 

Roi を活用することによって正確性の高い不動産投資のシュミレーションが可能です

 

キャッシュフローから Roi を算出するため表面利回りのような目安よりもはるかに精度が高く投資物件の判断材料になります

 

Roi デメリット

 

長期的な利益を評価することが難しいところがあります

 

家賃収入の変動や金利の変動などの不動産投資のリスクを織り込むことができない点です

 

家賃収入は空室の増加などで減少するリスクがあるため Roi を高めるために借入金を増やしすぎるとローンの返済が滞ってしまう恐れがあります

 

また銀行融資を受ける際の金利は固定金利ではなく変動金利や固定期間選択型金利が適用されることが圧倒的に多いため、金利が上昇すると借入金の返済額が増えてしまい資金ショートを起こしてしまいます

 

 Roi 計算の根拠となっている数値が変化することを想定しずらいこともあります

家賃相場や空室率は常に変化するのでその度 Roi は変化します

 

投資総額は最初に決まるものなので変化しないと思われがちですが変動金利でローンを組んだ場合、金利の変動によってローン返済額が変動し投資総額に影響を及ぼします

 

 Roi は投資した金額に対する利益を単純に計算したものです。よって長い期間をかけて少しずつ利益につながる可能性がある場合、その事実を反映できません。

 

数値化できない価値を評価することが難しいということですね

 

 Roi は数値を基にした評価基準であり数値で測れない利益については評価できません。

知名度やイメージを向上させるための取り組みには Roi は難しくなります

 

 Roiを 最大化するにはコスト削減が必要不可欠です

不動産投資においてもより多くのコスト削減ができれば Roi の数値を高くすることができます

 

Roi だけに限らず各指標がどのような意味を持っているのか理解した上で投資検討することが重要です 

 

不動産投資を始めた後からでも毎年 Roi 計算して投資が現在どんな状況にあるのかどれだけ投資金額を回収できているかをチェックすることがとても重要です

 

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