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不動産

不動産投資キャッシュフロー戦略

キャッシュフローとはローンを返済して税金を払った後に手元に残る金額のことを言います。

キャッシュフローを理解するには

税金

支払元本

減価償却

これらも知っておこう

税金は不動産購入時や購入後にかかってくるものではなく

物件を貸したことによって得た家賃収入にかかる所得税と住民税(住民税は一律10%)です

不動産所得は家賃収入を得るために使った経費を差し引いた金額になります

超過累進課税率が適用されるので家賃収入を得て必要経費を多く使えると不動産所得を抑えることが出来るので節税になります

経費としては管理費、修繕費、固定資産税、都市計画税、印紙税、登録免許税、不動産所得税、火災保険料がそれにあたります

支払元本

金融機関にローン返済するお金です

毎月の返済額のうち利息を経費とすることができます

(元本は経費になりません)

減価償却費

不動産の土地と建物のうち建物に関係し支出は伴わないのに経費として認められています

手元に資金を残し経費計上できるのでキャッシュフローを向上させるのに重要

 

これらを足し引きすることでキャッシュフロー(手元に残るお金)が出てきます

 

家賃収入ー(管理費+固定資産税+都市計画税+修繕費+火災保険料+支払利息+その他経費)-減価償却費-税金(所得税・住民税)=税引き後利益

税引き後利益+減価償却費-支払元本=キャッシュフロー

 

 

 

なんとなく儲かりそう

 

 

でも数字や利回りって難しいよね

 

でも感覚的にこの利回りなら何とかやっていけそう、、、など思いますよね

 

 

物件を買った瞬間から思い通りにお金を増やし続けれるか


物件を買ってから売るまでのお金の残り方のイメージを掴まないといけません

不動産投資は銀行からお金を借りられる投資です

FXをしたいから株を買いたいからなどで銀行はお金を貸してくれません

でも不動産投資なら

 

 

年間1000万円のキャッシュフローを得るために

1% 10億円
2% 5億円
3% 3億3303万円
4% 2億5000万円
5% 2億円

こんな規模の物件が必要になるなんて!

 

資産規模に対するキャッシュフローの残るパーセンテージを上げることができれば小さい資産規模で高収益を稼ぎ出すリスクも少ない不動産投資ができることになります

不動産投資は実際に物件を売却して初めて利益が確定します 

不動産投資には非常に重要なことがあります目的と目標をはっきりさせることです 

 

不動産を買うための不動産投資にならないようにしましょう 

 

大家業のかかる費用は次の通りです

固定資産税

管理費 現場の家賃の5%もしくは3%

修繕費  小規模満室家賃の5%から4%

水道光熱費

エレベーターあれば維持費

広告料

火災保険料

地震保険料

その他費用

支払利息 

 

デッドクロス 死の交差点 

借入金の元金返済の金額が減価償却費の金額より多くなる時 

 

①元利均等返済

②元金均等返済

 

②は①に比べて所有地の初期のキャッシュフローを圧迫しますがそのぶん売却時は楽になり全体の行投資業績は良くなります 

 

こちらの本では点数評価で表されており

当初24点だった総合評価は70点まで

達する方法が緻密な計算を持って書かれていました

 

所得税税引前キャッシュフロー債務回収比率売却時税引き後キャッシュフロー投資業績 

 

物件購入内訳仲介手数料売買契約書印紙税融資関係費司法書士手数料金銭消費賃貸契約書印紙税登録免許税不動産所得税 

 

税金を考慮されていない例がほとんど

 

税制では個人であれば住民税まで含めて15%から55%法人も22%から34%の税率が利益に対してかかってきます

 

ROIとは? ここでは Roi について説明します Return On Investment          リターン オ...

 

 

くれぐれも家賃収入というキャッシュフローが入ったからといって贅沢に暮らしてはダメですね