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不動産

#24 リフォームとリノベーション費用の抑え方

不動産投資で入ってくるお金もあれば出ていくお金もあります

リフォーム費用は年間家賃の10%あたりかかります

5%が現状回復費

5%が大規模修繕の積み立てです

大規模修繕は建物を維持するために必要不可欠なものです

 

リノベーションは新築のときの家賃と稼働率を取り戻すために行います

リノベーションにかける費用の目安は家賃の3年分といわれています

キッチンとか浴室など取り換えが必要となります。

リノベーション後15年~20年間家賃と稼働率をキープするために3年分を投資します

経費として節税効果も認められているため、するのとしないのでは大きく変わります

リノベーション費用を回収するには10年くらいかかりますが途中で売却するとしても高家賃、高稼働率であればいい価格での売却が期待できます

大規模修繕とリノベーションは数百万単位になります

リフォーム費用を抑えると経費を削減できるのもそうですが利益に繋がります

工事の内容を変えずに値切るなんてことはしないでください

 

床材の張替えではクッションフロアが一番安く済みます

でも1㎡500円プラスすればフロアタイルを敷くことができます

6畳の部屋でしたら差額は5000円くらいです

壁紙は1㎡150円くらい余分に出せばデザインのある壁紙を選べるようになります

自分でできるなら選べる幅はとても広いですが、リフォーム会社に頼むといろいろ提案してくれるわけではないのでこちらから提案できるのが理想です

物件が安めでもリフォームは最高級のものを提案されることもあり得ます

 

リフォームは一括発注と分離発注があります

一括発注は名の通り一括で工事を管理会社や工務店に依頼します

管理会社やリフォーム会社など1社にまとめて作業依頼する方法です

手間がかからないのが特徴ですが金額が高めです

 

分離発注とは各工事の専門業者に直接発注することです

作業するのは下請け業者ですから直接依頼することで中間コストを削減することが出来ます

 

DIYは安く済みます

ホームセンターでだいたいそろいます

時間がかかるのがデメリットです

 

皆さんはどんな人に住んでもらうか決めていますか?

たとえば老夫婦に住んでもらいたいなら老夫婦が住みやすい発注を

シングルマザー子育て世代ならそれなりの発注を

 

全体的に綺麗にというよりセグメントに合わせて発注するのがいいです