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不動産

区分マンションがおすすめの場合

中古の区分マンションを複数持つことがいいと言われています

とくに2000年から2005年頃に建てられた中古マンション

そして地下鉄のある最寄り駅まで徒歩3分圏内が好ましい

設備が整った綺麗な部屋で女子が安心して住める物件

とは言うもののそんな物件あるのか?

そんなに多くはないそうです

探して探しまくる、、

 

不動産投資の気をつけないといけないところは多くの方が買った時の点

売った時の点でしか見ていない方が多いということです 

 

不動産投資をすることで私は巨額の富を得ました。という本がたくさん出ているのですが、今回はもっともっと身近な足元からリスクヘッジをすると言う点で学んでいきたいと思います

 

建物の経年劣化や毎年の家賃下落、突発的な費用。こういったところも見ていきたいと思います 

 

一棟マンション一棟アパートを購入したオーナーはその建物全体を管理しないといけません

 

しかし区分マンションでは修繕するのは主にその区分マンションの部屋の中です

 

一棟のオーナー様の多くはそういったことを頭に入れない方が多いそうです。

例えば共有部分は常に綺麗にしておかないといけない、というのが当たり前の世界。

そして10年おきに大規模修繕という大きな金額が必要になってきます

ここでは大きな収入を一度に得るという考えではなく

老後に年金と家賃収入で贅沢をしなければ暮らしていける収入源。

これを今回は考えていきたいと思います

 

不動産投資はテクニックだそうで、効率の良い資金の使い道を考えることで効果的に資金を活用しているオーナーは毎年入ってくるキャッシュフローが増えています 

 

ローンの組み方や返し方、家賃の上げ方などテクニックを覚えることがリスクヘッジに繋がります。

経費率、家賃の下落率、レバレッジ複利、こういったことが大事になってきます

 

定年を迎えた時に毎月いくら欲しいのかというのを今この時点で逆算します

 

例えば年収500万円が入るようにしたいのであれば500万円が入るような投資計画を立てればいいのです

 

となると一番現実に家賃収入を長く手に入れようとするのであれば都心の区分マンションが良いという意見があります

 

都心から外れた築30年の一等マンションを手に入れたとして20年後ここでは大幅な改修工事もしくは建て替えが必要になってきます

 

30年後の理想的な家賃収入を得るには区分マンションが一番堅実なのかもしれない

繰り上げ返済を毎年して60歳ころに完済する

ただし、最初の収入という面ではそんなに多くは見込めない可能性はあります

 

いろんな人が物件情報得るために見るのがポータルサイト

そこでは何が書かれているかというと、築年数、住所、最寄りの駅からの徒歩時間、

そして利回りです。特に利回りが強調されていて、それを見た投資家は利回りの高い物件という事で魅力的に見えてしまいます 

 

利回りが高いという物件がとても良い、というようなことは錯覚である可能性があります

 

利回りが高くても売りたいというオーナーから出されている可能性があります

 

なぜ利回りが高くてもいち早く売却したいのか。これは実際見に行かなければいけませんし現地の調査も必要になってきます

 

現金で購入する場合とローンを組んで購入する場合では ROIのパーセンテージが変わってきます

 

ローンを組んで購入する場合は利回りだけでなく費用対効果を見るべきです

 

ローンを組んだ時の方が費用対効果が上がる場合も中にはあります Roi の発想を持つということは非常に不動産投資では収益性を上げていくテクニックです

 

区分マンションを最初は1つ、その後2つめ3つめと増やしていくことでリターンも大きくなってきます

 

物件のことを知る以上にローンのことを学ぶ必要が大いにあります 

 

最初は低金利でローンを組むことが比較的可能です。しかし2つめ3つめとなってくるにあたり条件は厳しくなってくるのが現状です 

 

契約する不動産会社も2パターンあることを覚えておく必要があります

 

一般的な仲介会社は売買のみを行います。引き渡すとその取引に関しては終了となります

 

不動産会社が売主のケースではお客様にノウハウであったり資産の背景ヒアリングを行ってから具体的な物件を提案します。購入を決定してから売買契約を取り交わすと金融機関も紹介します

 

物件の賃貸管理などアフターフォローに取り組んで購入後のサポートがあり、そして金融機関は低金利で融資をします 

 

不動産会社が提案するプランでサブリースというのがあります。

サブリースというのは又貸しのことです

 

35年間ローンを組んでも空室保証をしますこれは売り文句の一つです

 

しかし約2年ごとに見直しが入ります

 

この見直しが収益を出しにくくする、またトラブルの原因があると言われています。

ここは注意しないといけないですね

サブリースでは最初の早い段階で繰り上げ返済の対象にした方がいいと思います 

 

ゆくゆく都心にある中古区分マンションを5、6、7、8個持つことによって年収のほぼ同等額を完済後(60歳を迎えて)から受け取ることが可能になります 

 

地方の物件が安くて利回りが高いというのは維持管理コストが高いということになります

 

現金で物件を買う方は利回りが重視になりますが、ほぼフルローンで買おうと思うと Roi がどのくらいなのかというのが非常に重要になってきます

 

フルローンを組むことによってレバレッジが効くか効かないか。

不動産投資の最大のメリットはレバレッジを使って収益性を高めることで資金の回収を早めてまた物件を買うチャンスというのが増やすことができます 

 

よって区分マンションがおすすめされているということです