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不動産

#2 新築木造アパートがお勧めな理由

 

新築で木造でアパートを建てるのがおすすめな理由

ローリスクミドルリターンの部類に入るといわれています

不動産経営の事業計画がしっかりしていたら銀行は評価しお金を貸してくれます

低金利融資の波にのろう

サラリーマンは経営者ではなく社員ということで、年収が融資の評価になるので経営者よりも有利なことがあります

都心でのマンション投資

大きな収益を見込めますし場所がよければ空室の心配もありません

しかし利回りを見なければなりません。

何年くらいで回収できるか、スタート時の投資金額が莫大なので利回りがかなり低いのが現状です

ワンルームマンション投資

初期の費用を抑え、参入しやすい投資方法です

ワンルームマンション投資も利回りが低い投資方法なのでフルローンでは向いていません

だいたい高くて一部屋8万円の収入でしょう

管理費や修繕積立金、固定資産税などを払うと手元に残るお金はごく僅かです

また入居を促す入居促進費がワンルームでは比較的大きな出費になります

家賃も年々下がっていくことも考慮していくとスタート時は好調でもだんだんと価値が下がるのがワンルームマンションの怖いところです

入居者が付きやすい建物の価値が下がりにくい都心のワンルームマンションが安定しているといえるでしょう

民泊

所有する物件を民泊として貸し出す方法は新しいやり方です

だんだんこの手法が主流になってくる可能性があります

しかし儲かるのか儲からないのかは所有者がどれだけその物件にたいして取り組めるかによります

近隣住民とのトラブルにならないように気を付けましょう

アパート経営

アパートは新築と中古の2種類ですが新築のほうが断然お得

まずアパートはたくさんの部屋数があるので利回りが高くなります

中古物件は比較的安いので手を出しやすいものです

ローンの返済額も安く済みます、しかし実際購入すると落とし穴もあります

本当においしい物件は不動産屋さんと顧客間でやりとりされる

高利回りででている物件もなにか裏があるとおもっていいでしょう

中古物件満室で利回りを示していても不動産会社が強引に入居者を募っていて現状の利回りを提示している可能性もあります

 

ちゃんとした物件をみつけるためには販売だけしているのではなく管理まで責任をもって担当しているかどうか

売ったら終わりという仲介会社では高利回りを演出します

オーナーのために高い入居率を維持しようと頑張ってくれる会社を選びましょう

 

中古物件にはだいたい10年から15年で大規模修繕工事が必要になってきます

水回り、空調の寿命は15年

中古物件はうまみがあるのは全体の15%ほど

ほんとうにこの物件が収益を生み出すかは吟味する必要があります

中古物件でも低金利で融資を受けることはできるかもしれませんが返済期間が約10年と

とても短くなるのが特徴です

家賃保証の落とし穴

不動産会社が設定家賃の手数料を引いた分を保証してくれるので空室のリスクが避けられます

しかし

ルールがたくさんある

免責期間で最初の3か月は家賃収入がはいらない

空室がでたら1か月の免責期間

家賃の見直しなどを持ちかけられる

新築で木造アパートがお勧めな理由

入居率がたかい

RCや鉄骨よりリーズナブル

新築は修繕が少し先

新築は低金利で融資が可能

いろいろな土地の形状に合わせてフレキシブルな建築が可能

減価償却が耐用年数によってかわります。木造は22年 RC造りなら47年です。当時はユニットバスが主流だったのに今はトイレ、バスが別が当たり前など時代によって造りも変わってきます。要は22年ごとにトレンドに合わせて解体して建て替えよう!そういうことです

フレキシブルなのであれば角部屋を多く作ることもお勧めです

デメリットな面でいうと

音漏れがしやすい

シロアリなどの定期的な対策が必要、これくらいでしょうか

土地には建ぺい率と容積率が法律で決められています

例えば建ぺい率が80%で容積率が400%ですと100㎡の土地では部屋面積の合計は400㎡に制限されます

こういうことから新築木造アパートを建てるのが好ましいということです

 

 

なので知識がないうちは不動産に手を出してはいけませんね