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不動産

#11 競売物件について①

競売物件についてお伝えします

 

競売物件というのは債権回収のために債権者が裁判所に対して申し立てを行い、

裁判所が(強制的に)売却する手続きです

分かりやすく言うと所有者が差し押さえられた物件の事です

もちろん家だけではなく土地、区分マンション、道路なども入ります

これらの物件に入札をして購入する権利を得ることができます

 

ここで表紙の図をごらんください

①~⑥までの工程があります

 

競売物件のメリットは通常の市場価格よりも(比較的)安く購入できることです

法人でも個人でも入札が出来ます

全国の物件を見ることが出来、それらの管理する地方裁判所執行官室で入札することが出来ます

競売物件のデメリット

必ずその地域の裁判所で申し込まないといけません

現地調査も含めて労力がかかる

競売物件では融資が効かないことが多いので現金を用意する必要がある 

物件の内部が見れないので画質の荒い写真(3点セットPDF)でしか確認が出来ない

入札から実際購入まで約6か月かかること

占有者がいる場合、立ち退いてもらわないといけない事、またそれにお金がかかる事

残置物が残っている場合が多く撤去や保管にお金がかかる事

お金があまりないけど何とかやってみようという強い意志があれば可能だと思います

以上を踏まえたうえでBIT(ビットと呼ばれる不動産競売物件サイト・裁判所が運営)

競売物件サイトを早速見てみましょう

所有したいエリアを選択します

そのエリアで掲載されている物件の(土地、戸建て、マンション)を選択し

予算、築年数、駅からの距離、間取りなど、自分の気に入った物件を探し当てた上で 

3点セット同時ダウンロードで内容を見てみましょう

 

主にチェックする項目 

物件の明細

この物件はどんな物件なのか、

現況調査報告書

裁判所の執行官がその物件に訪れて中を見て色々調査をして写真を撮ったりしたものを記載しています

どういった人が住んでいたか、もしくは住んでいるかなど詳しく書かれています 

評価書

不動産鑑定士の評価による物件の適正価格が記載されています

この物件は再建築が可能なのか不可能なのかも書かれています 

競売物件には一つ一つの物件につき番号(事件番号)が設定されています

仮にこの事件番号が数年前のものであれば、何か問題があったのか非常に時間がかかる調査が必要だったのか、ということになります

物件番号はだいたいセットになっているのでまとめた金額表記になっています

売却基準価格

評価人の評価に基づいた、この物件の価格になります

買受可能価額

売却基準価格から20%引かれた入札できる最低ラインの価格になります 

買受申出保証額

入札をする際に、先に裁判所に保証金として売却基準価格の20%を振り込む必要があります

振込をしたという証明書を揃えて裁判所に提出する必要があります 

もし仮に融資を予定していても買受申出保証額は現金の振り込みが必要になります

 競売物件のいいところは不動産会社がお勧めする物件情報よりもかなり正確!

いいところを言うのではなく、ここが欠点など、損傷箇所などもきっちり記載しています(安心)

 

ただどうしても本意で手放すわけではないので何か問題が出てくる可能性があります

居住者(債務者)が居座ったり

残置物の処理で追加金がかかったり

必ず入札する前に現地調査と類似物件の過去の入札履歴の調査をする

駅から歩いて何分だった

日当たり状況

 グーグルマップ調査

ご近所さんの話

 

さて、それでも競売物件に入札したいとなれば下記の手順です

 

住民票と印鑑を用意します

競売物件の扱っている地方裁判所(執行官室)へ行きます

まず閲覧室で入札したい物件が開示されているかも(念のため)チェックし

入札したい件数を受付で言うと2戸なら2セット 3戸なら3セットの書類をもらいます

 個人と法人で書類が一部異なるのでどちらかをもらう

まず近くの銀行窓口で最低保証金額を振り込みます

 

裁判所(執行官室)窓口に戻ってきて提出です

開票日を待ちます

 

開票日当日 開票結果を目の前で見るのもいいのですが(時間がかかる)

第2番目の最高入札者(表示価格より上でないと権利がありません)のみ

次順の権利が発生するのですが、その場にいないと権利が失われるので

結構大勢います

でもほとんど最高額の入札者が買い付けるので(その場にいる)意味がないのかもしれません

 

①のまとめ

融資が引きづらいので現金で買える物件をねらう

過去の近しい物件の落札金額を必ずチェックする

現地調査を必ず行う

近所の人がいれば情報を収集する