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不動産

#7 不動産買い替えがお勧めな理由

不動産買い替えがおすすめな理由

長期保有はだめなの?

5年くらいで収支がトントンになる物件なら次の選択肢がひろがります

買う 貸す 売る

を繰り返すことで

資産のグロスを増やしていく戦略です

8年から10年で売却し利益を最大化する

こうして資産を入れ替えていくことです

まず長期保有の考えでも10年で売った時に利益が出ているかのシュミレーションが必要です。

不動産会社はどうしても「安定した利益がでます」「いまはきつくても30年後の年金代わりになりますよ」と将来の不安の心の隙をついてきます

でも物件はどんどん古くなっていきます

低い金利もどうなるか

地震や自然災害も多いですから30年後あたりのことを考えると、、、

出口戦略をきちんとしないといけません

ではどういう物件を購入すればいいのか少し考えてみましょう

 

都心のワンルームマンションでは広告費などが非常に高く、売りての儲けが大きい分、10年での売却時には残債処理のお金を用意しないといけないパターンも多いです

 

中古ワンルームマンションは投資の中では物件価格も安くハードルが低いです。借入なしで始めやすいですし借入をしたとしても、自己資金比率を上げることが出来ます。しかし、管理費の比率が高くなる傾向にあります。また新築とくらべると銀行融資がつきにくい傾向もあります。1981年6月以降に建てられた物件を目安にするといいです(建築基準法)

 

新築木造アパートは区分所有と違って融資が受けやすい、また運営費用が安く済むのも特徴です。新築というだけあって設備は最新ですし建物の保証が10年付いているケースが多いので修繕費の支出が抑えられます。マンションのような毎月の管理費もありません。建築前は間取りも自由ですしマンション名も決めれます。業者の利益率も低い(区分マンションと比べ)販売コストがかかっていない(1戸ずつ売るより1棟売る方がコストは低い)売却時にまとまった現金を作りやすい、10年後の販売時IRRが高い

 

中古木造アパート 木造の耐用年数が22年ですのでそれ以上の築年数の物件だと金融機関は土地のみの評価ですから以前は融資を受けにくかった。しかし最近は利回りを重視で融資してくれるところもありますが新築よりは金利は高めです。新築と比べると運営費がかかりますが区分マンションよりはましです。ご自身が保有している間に大規模修繕が必要になるのかどうか考慮しなければなりません(設備、壁の薄さ、間取りの悪さなど)耐用年数を超えている物件なら4年で減価償却できます。お金を出していないのに税金が還付で戻ってくるという利点があります。税引き後のキャッシュフローがいいのも大きな特徴です。

償却年数の出し方

木造22年(耐用年数)-築年数+(築年数×0.2)

RCでは耐用年数が47年なので償却で利益を狙うなら木造になります

インカムゲインとキャピタルゲインを狙っている人は最初から売却するタイミングを見定めましょう。5年以内で売ると税金が多めにかかりますが、5年以内でも税金は利益にしかかからないので、タイミングを逃せばキャピタルロスになったら怖いです

売却するときには少しでもお金を使ってリフォームして綺麗にしておくと価格がかわります

新築RC  物件価格も高くローン金額も高くなります。耐用年数が長いことから融資期間が長くとれる、売却しやすいという2つの利点があります。新築で買って10年で売ったとしても購入者がその時点で融資を受けやすい、すなわち売却しやすいことになります。フルローンを組んでも全体のグロスが大きいので諸費用も大きくなります。もしくは土地から自分で建築する方法もあります。自分で土地から作り上げることで不動産業者の利益を削減し利回りをアップすることもできます。頭金をある程度入れないと10年での収益は見込めません。

 

中古RCは利回りが魅力です。利回りがいいとフルローンで組んでも収益は取れるでしょう。融資条件が悪くなければ保有中のキャッシュフローも見込めます。RCは耐用年数が47年ですから35年を超えている物件ですと10年後に売却する際に新たな買い手が融資を受けれるかどうかが不安になります。メンテナンスも30年を超えてくると大規模修繕も必要になりますし管理費用もそれなりにかかってきます。管理費の見直しも必要です。新築RCに比べると物件が豊富なので都心でも始めやすいでしょう

 

新築S(鉄骨)はRCよりも安く耐用年数が木造よりも長いのが特徴です。投入する自己資金に対して物件のグロスが大きいこと、利回りに対して運営費用が抑えられるのも特徴

 

短期保有か長期保有か

最大利益を求めるのであれば買い替えるのが正解です

5年以下で売却すると税制上不利になります

5年以上で売却をして最大限のレバレッジを効かせること

ご自身の年齢をまず考えて、あと何年投資できるか

次の買い替えの時期、次の次に買い替える時期、銀行の融資をうけれるかなど考えます

時間を効率的に使って最大限収益を上げる方法を考えましょう

 

媒介契約には三つの種類があります

専属専任媒介契約

 

専任媒介契約

 

一般媒介契約

 

専属専任媒介契約と専任媒介契約

売却を依頼した不動産屋さん以外に売却を依頼できない

一般媒介契約

売却を依頼した不動産屋さん以外の不動産屋さんにも依頼できる

 

しっかりと不動産屋さんを動かすのであれば仙人にしたほうがいいと言われています 

 

長期になってもいいので高く売りたい方はじっくり付き合える不動産屋さんをしっかり見極めて専任で長い付き合いをされた方がいいでしょう

 

不動産屋さんに問い合わせて査定をしてもらい媒介契約を結びます

 

通常不動産屋さんは当たり前のように専任で契約しようとします 

 

不動産屋さんがやたらめったら一般を進めてきたら少し疑いましょう 

 

専任、専任媒介はレインズに登録義務があるのに対し一般媒介はレインズへの掲載義務がありません

 

自社の広告だけで売り買い両方のお客様から仲介手数料もらう可能性があります

 

仲介手数料に上限があります

 

中にはこの仲介手数料を値引き交渉する方もいます

 

仲介手数料は不動産屋さんにとって大事な収入になります

 

物件をうまく売れるかどうか協力してくれるのも不動産屋さんです

 

不動産屋さんはちゃんと払う人を優先します

 

安全性をとるか投資効率をとるか

 

運用中の利益インカムゲインか売却時の利益キャピタルゲインか

 

長期運用か短期運用か

 

長期借入か短期借入か

 

現金かローンか

 

家賃保証をつけるかつけないか 

 

運用方針が決まれば投資戦略を立てます 

 

区分所有か一棟か

 

新築か中古か

 

アパートかマンションか

 

木造か RC か

 

地方か首都圏か

 

物件が出てきたらシュミレーションをして確実に利益が見込めるかどうか 

 

10年をめどに売却して利益を確定し持ち続けるもよし売却するもよし 

 

35年間持ち続けるならば利回りよりも立地を優先しないといけません